C’est très simple : Pierre 48 est une SCPI qui achète de beaux
appartements à bas prix parce qu’ils sont occupés par des personnes
âgées. Ces appartements retrouvent leur valeur normale lorsqu’ils se
libèrent. Ce qui est un pari dangereux lorsqu’il s’agit d’un
appartement unique (cf Jeanne Calment) devient un placement de père de
famille lorsqu’il y en a plusieurs centaines, car la loi des grands
nombres joue.
Jugez-en. Lorsque j’ai lancé Pierre
48 en 1996, j’avais choisi pour slogan « pour la première fois, la
loi de 48 rapporte ! ». Cette promesse est devenue
réalité : la valeur de la part de Pierre 48 a augmenté tous les
mois sans exception depuis sa création et a au total plus que doublé de
valeur, passant de 244 ¤ en juillet 1996 à 603 ¤ en juillet 2004, soit
+ 12 % par an en moyenne sur 8 ans.
Pas du tout ! Nos simulations
montrent que le prix de la part croît de 8 à 10 % par an même si le
marché immobilier ne bouge pas, du seul fait de la libération
progressive des appartements. Or une faible proportion de ceux-ci est
sorti de la loi de 48 à ce jour. Pierre 48 a donc encore un gisement
important de plus-values latentes.
Non ! Pierre 48 bénéficie
d’une fiscalité exceptionnelle, du fait que c’est le seul placement
immobilier à « coupon zéro ». Chaque associé de Pierre 48 n’a
aucun revenu à déclarer et peut même déduire de son revenu imposable sa
quote-part des travaux faits par la société. Ceux qui ont des revenus
fonciers peuvent en outre financer l’achat de leurs parts de Pierre 48
avec un crédit total « in fine » et déduire les intérêts de
leurs autres revenus fonciers, année après année. Enfin, la plus-value
à la revente est imposée de manière dégressive à partir de la 5ème
année, pour être totalement exonérée après 15 ans.
Grâce à notre camarade Francis Mer,
cette durée a été réduite de 22 à 15 ans. Ceux qui trouvent que c’est
encore trop peuvent acheter Pierre 48 dans le cadre d’un contrat
multi-support. Ils ne peuvent alors défiscaliser leurs revenus fonciers
mais bénéficient des avantages importants de l’assurance vie en matière
de plus-values (exonération à partir de 8 ans) et de droits de
succession (exonération sous certaines conditions).
Pas forcément ! Nous avons eu
le Prix de l’innovation au Forum de l’investissement en 1996 pour la
création de Pierre 48, placement rentable et défiscalisant. Nous le
mériterions sans doute à nouveau pour la mise en place d’un marché du
démembrement des parts d’une autre de nos SCPI, spécialisée dans les
murs de magasins, et qui a eu une performance globale supérieure à 10 %
par an depuis sa création : Novapierre 1.
Le Code général des impôts stipule
que le nu-propriétaire n’est pas, sauf exception qui ne nous concerne
pas, assujetti à l’ISF. Nous vendons donc séparément la nue-propriété
des parts de Novapierre 1 à des personnes qui n’ont pas besoin de
revenus et l’usufruit à d’autres investisseurs qui cherchent du revenu.
Le nu-propriétaire peut en outre financer son acquisition à crédit et
déduire les intérêts de ses revenus fonciers s’il en a.
Parfaitement si ! Il est vrai
qu’un grand chef d’entreprise a été redressé pour avoir déduit des
emprunts ayant financé des biens professionnels exonérés. Mais ici il
ne s’agit pas de bien exonérés et la déduction est donc autorisée.
Ce n’est malheureusement pas
suffisant ni même nécessaire ! Mais je m’enorgueillis d’avoir
inspiré confiance à des médecins, à des avocats, à des experts
comptables, à des banquiers, à des chefs d’entreprise, à des fonds de
pension américains et même à des polytechniciens. Le point commun de
toutes ces personnes est qu’elles ont compris qu’un placement doit
avant tout être rentable et que l’économie d’impôt n’est pas une fin en
soi mais seulement la « cerise sur le gâteau ».
Je suis près des Arts et Métiers
(!). On peut m’appeler au 01 40 29 86 86 pour un rendez-vous ou
m’envoyer un message à hll@sopargem.com. On peut aussi trouver le dossier de
souscription sur www.sopargem.com. Ce site contient toutes les
informations légales requises par l’Autorité des marchés financiers
(AMF, ex COB).
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